BNR provoaca furtuna intr-un pahar de apa

De pe la mijlocul anului trecut, mariajul dintre creditarea ipotecara si piata imobiliara a inceput sa fie erodat din cauza aluziilor insistente ale „mamei soacre“ BNR. Mama soacra a hotarat ca fata sa, creditarea ipotecara, ar trebui sa se „vanda“ mai scump partenerului de viata. Ascultatoare din fire, creditarea s-a transformat brusc intr-o „femeie“ tafnoasa si scumpa, iar relatiile ei cu piata imobiliara au devenit tot mai rare si de scurta durata. Despartirea sau chiar divortul par a fi iminente.

BNR da, piata ba
Cresterea creditului ipotecar nu a fost decat foarte putin stanjenita de mult comentatele norme BNR care au restrictionat vara trecuta accesul la noi case si apartamente. Ca dovada, la sfarsitul lunii aprilie 2006, soldul creditelor imobiliare/ipotecare acordate in sistemul bancar romanesc a fost de 54.082 miliarde de lei vechi, in crestere cu 30,3%. Practic, bancile si-au redus turatia ipotecara cu doar 7,9 puncte procentuale fata de situatia de acum un an, cand cresterea soldului de credite a fost de 37,9% (37.643 miliarde de lei). Desi, la ultima corectie aplicata sistemului ipotecar romanesc BNR declarase alte tinte, de natura macroeconomica, multi analisti au comentat ca pe piata imobiliara vor incepe sa scada cotatiile proprietatilor imobiliare. Acest lucru nu s-a intamplat, piata si-a vazut de treaba nestingherita, iar preturile au continuat sa urce. Intrebarea este ce relevanta are creditul ipotecar asupra evolutiilor din piata imobiliara. Datele privind tranzactiile imobiliare si cele referitoare la volumul de creditare ipotecara, puse cap la cap, spun ca importanta creditului este insignifianta.
In 2005, piata creditelor imobiliare a fost de aproximativ 700 milioane de euro. Daca luam in calcul o medie a unui credit ipotecar sau imobiliar de 30.000 euro inseamna ca anul trecut au fost acordate circa 23.000 de credite imobiliare si ipotecare. Calculul realizat de compania Domenia Credit este surprinzator daca il comparam cu datele privitoare la numarul de contracte de vanzare-cumparare semnate anul trecut. Potrivit scriptelor Uniunii Nationale a Notarilor Publici, in 2005 s-au inregistrat 450.000 de contracte de vanzare-cumparare si alte tipuri de instrainari. Asta inseamna ca ponderea tranzactiilor avand ca sursa de finantare creditele ipotecare/imobiliare a fost sub 6% din total, restul fiind contracte incheiate cu banii jos.

Care vor fi efectele?
Ne intrebam ce efect real va avea noua inasprire a conditiilor de acces la creditul imobiliar/ipotecar asupra preturilor la imobile, de vreme ce banii provenind din aceasta zona reprezinta o cota insignifianta din totalul rulat in tranzactiile imobiliare. Probabil niciunul. Cu toate acestea, posibil ca BNR va insista in demersul sau anti-ipotecar pentru simplul fapt ca Banca Centrala Europeana (BCE) a sugerat, prin Klaus Masuch, directorul Diviziei de Strategii de Politica Monetara a BCE, ca „bancile centrale trebuie sa urmareasca evolutia preturilor activelor si chiar sa aiba în vedere masuri pentru evitarea unor crize pe aceste piete“. Se uita totusi un amanunt. In Romania creditul ipotecar reprezinta numai 22,7% din totalul creditului neguvernamental, in timp ce in zona euro acesta este in proportie de 70,2% din total. Putem intelege de ce BCE vrea sa lege picioarele creditului ipotecar in zona euro. Dar in Romania, unde si asa numarul persoanelor care ar putea accesa credite ipotecare reprezinta mai putin de 10% din populatie, despre ce explozie de preturi mai poate fi vorba? Potrivit unui studiu realizat de societatea de consultanta Tasc, ofertele ipotecare bine structurate, însotite de dobânzi rezonabile, nu sunt suficiente pentru a crea o „explozie“ pe piata, deoarece România este profund afectata de problema accesibilitatii financiare a locuirii.

Atitudinea Bancii Centrale este o greseala
Marinel Burduja, prim-vicepresedinte Raiffeisen Bank, spune ca intentia BNR de limitare a pietei creditului imobiliar este o greseala. Reactia reprezentantului Raiffeisen nu este intamplatoare. Pe piata curenta a creditului imobiliar/ipotecar, estimata la peste 1,5 miliard de euro, Raiffeisen detine un portofoliu de credite de peste 300 milioane de euro, iar rezervele BNR fata de dezvoltarea acestei piete pot fi interpretate drept atac asupra interesului comercial al bancii.
Totodata, unele voci sustin ca BNR nu va putea limita creditul imobiliar pentru ca nu are puterea necesara. „Dupa integrarea tarii noastre in UE tabloul va arata complet diferit pe piata creditului, astfel incat consumatorul roman de credite va putea usor accesa produsele bancilor europene“, declara Ionut Bordei, partner residential asset management al companiei Eurisko. Bordei adauga ca BNR urmareste probabil sa limiteze riscurile, nu sa sugrume creditul ipotecar.
Arthur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara, la Université Francophone Internationale-Bruxelles, spune ca atitudinea BNR este, din pacate, nu doar rezonabila, ci si lipsita de alternativa. „Oricum ar fi si oricare va fi noua «grila» in materie de calificare pentru credit, totul se va rezuma la o furtuna intr-un pahar cu apa“, adauga Arthur Silvestri. Profesorul spune ca in fiecare oras important din Occident sunt mai bine de cateva sute de banci si peste o mie de companii de consultanta financiara in materie de credit ipotecar, ceea ce inseamna ca epoca se defineste in acest fel, iar „vanzarea de bani in schimbul muncii viitoare“ este nu doar o afacere, ci si o ideologie cu caracter expansiv.